부동산 중개수수료는 거래 금액에 상한요율을 곱해서 계산한다. 2026년 1월 기준 서울시 조례에 따르면 주택 매매 시 2억~9억원 구간은 0.4%, 전세 1억~6억원 구간은 0.3%가 상한요율이다. 중요한 점은 이 요율이 상한선이라는 것이다. 공인중개사와 협의하면 그보다 낮은 요율로 계약할 수 있다. 이 글에서는 매매, 전세, 월세별 계산 공식과 실제 예시를 정리했다.
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| 부동산 중개수수료 계산 핵심 내용을 파란색 배경에 정리한 가이드 화면 |
부동산 중개수수료 계산 공식
중개수수료 계산의 기본 공식은 단순하다. 거래금액에 해당 구간의 요율을 곱하면 된다. 다만 한도액이 정해진 구간에서는 계산 결과가 한도액을 초과하더라도 한도액까지만 청구할 수 있다.
매매의 경우 거래금액은 매매가 전체다. 3억 원짜리 아파트를 매매하면 거래금액 3억 원에 해당 요율을 적용한다. 전세는 전세보증금이 거래금액이 된다. 전세 2억 원이면 2억 원에 요율을 곱한다.
월세는 조금 복잡하다. 보증금과 월세를 합산한 환산보증금으로 계산한다. 환산보증금 계산식은 다음과 같다.
(환산보증금) = 보증금 + (월세 × 100)
단, 환산보증금이 5천만원 미만인 경우에는 월세에 100이 아닌 70을 곱한다.
(환산보증금, 5천만원 미만) = 보증금 + (월세 × 70)
주택 매매·전세 중개수수료 요율표
2026년 1월 기준 서울시 주택 중개보수 요율표는 다음과 같다. 다른 지역도 대부분 비슷하나 지자체 조례에 따라 소폭 차이가 있을 수 있으니 해당 지역 조례를 확인하는 것이 정확하다.
| 거래 유형 |
거래금액 |
상한요율 |
한도액 |
| 매매·교환 |
5천만원 미만 |
0.6% |
25만원 |
| 5천만원~2억원 미만 |
0.5% |
80만원 |
| 2억원~9억원 미만 |
0.4% |
없음 |
| 9억원~12억원 미만 |
0.5% |
없음 |
| 12억원~15억원 미만 |
0.6% |
없음 |
| 15억원 이상 |
0.7% |
없음 |
| 전세·월세 |
5천만원 미만 |
0.5% |
20만원 |
| 5천만원~1억원 미만 |
0.4% |
30만원 |
| 1억원~6억원 미만 |
0.3% |
없음 |
| 6억원~12억원 미만 |
0.4% |
없음 |
| 12억원~15억원 미만 |
0.5% |
없음 |
| 15억원 이상 |
0.6% |
없음 |
표에서 알 수 있듯이 매매는 전세보다 요율이 높다. 같은 금액이라도 매매 거래의 복비가 더 많이 나온다. 또한 중개수수료는 매도인과 매수인이 각각 부담한다. 전세도 마찬가지로 임대인과 임차인이 각각 부담한다.
실제 계산 예시로 확인하는 복비 금액
실제 거래 금액으로 계산해보면 감이 잡힌다. 대표적인 사례 3가지를 계산해보자.
(사례 1) 아파트 매매 3억원의 경우: 3억원은 2억~9억원 구간이므로 상한요율 0.4%가 적용된다. 3억 × 0.4% = 120만원이 최대 수수료다. 매도인과 매수인이 각각 120만원씩 부담하므로 공인중개사는 양쪽에서 총 240만원을 받을 수 있다.
(사례 2) 전세 2억원의 경우: 2억원은 1억~6억원 구간이므로 상한요율 0.3%가 적용된다. 2억 × 0.3% = 60만원이 최대 수수료다. 임대인과 임차인 각각 60만원씩 부담한다.
(사례 3) 보증금 5천만원, 월세 50만원의 경우: 먼저 환산보증금을 계산한다. 5천만원 + (50만원 × 100) = 1억원이다. 환산보증금 1억원은 1억~6억원 구간이므로 0.3% 적용, 1억 × 0.3% = 30만원이 최대 수수료다.
(사례 4) 보증금 1천만원, 월세 30만원의 경우: 환산보증금을 먼저 계산하면 1천만원 + (30만원 × 100) = 4천만원이다. 5천만원 미만이므로 70을 곱하는 공식을 다시 적용한다. 1천만원 + (30만원 × 70) = 3,100만원이 거래금액이 된다. 5천만원 미만 구간 0.5% 적용 시 15.5만원이지만 한도액 20만원을 넘지 않으므로 15.5만원이 최대 수수료다.
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| 부동산 중개수수료 3단계 계산 과정을 녹색 순서도로 정리한 화면 |
오피스텔과 상가는 요율이 다르다
오피스텔은 주거용으로 사용하더라도 주택과 요율이 다르다. 전용면적 85㎡ 이하이면서 전용 부엌, 화장실, 목욕시설을 갖춘 오피스텔은 매매 0.5%, 임대차 0.4%가 상한요율이다. 그 외 오피스텔은 0.9%가 적용된다.
상가, 토지 등 주택 외 부동산은 매매와 임대차 모두 0.9%가 상한요율이다. 금액 구간별 세분화 없이 일괄 적용된다.
| 물건 유형 |
거래 유형 |
상한요율 |
| 오피스텔 (85㎡ 이하, 주거설비 완비) |
매매·교환 |
0.5% |
| 임대차 |
0.4% |
| 오피스텔 (위 조건 외) |
매매·교환·임대차 |
0.9% |
| 상가·토지 등 |
매매·교환·임대차 |
0.9% |
협의하면 수수료를 낮출 수 있다
요율표에 명시된 수치는 모두 상한요율이다. 법적으로 이보다 더 받으면 안 되지만, 그보다 낮게 받는 것은 문제없다. 실제로 많은 공인중개사가 상한요율 그대로 청구하지만, 협의하면 낮춰주는 경우도 있다.
협의가 가능한 상황은 몇 가지가 있다. 매물을 직접 찾아온 경우, 동일 단지 내 여러 건 계약하는 경우, 장기 임대차 계약인 경우 등이다. 다만 강하게 깎으려 하기보다는 합리적인 범위에서 협의하는 것이 좋다. 공인중개사도 중개 업무에 대한 정당한 보수를 받을 권리가 있다.
중요한 점은 계약서 작성 전에 수수료를 미리 확인하는 것이다. 계약 후에 수수료 문제로 다투면 서로 불편해진다. 계약 전 명확하게 협의하고, 협의된 요율을 중개대상물 확인·설명서에 기재하도록 요청하자.
부가가치세는 별도로 부과된다. 사업자인 공인중개사에게 중개보수를 지급하면 10%의 부가가치세가 추가된다. 예를 들어 수수료가 100만원이면 부가세 10만원을 더해 총 110만원을 지급하게 된다.
자주 묻는 질문(FAQ)
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| 부동산 중개수수료 자주 묻는 질문(FAQ) 4가지를 목록으로 정리한 화면 |
Q. 중개수수료를 계약 당일에 바로 내야 하나요?
지급 시기는 공인중개사와 협의할 수 있다. 약정이 없는 경우 잔금 지급이 완료된 날이 지급 시기다. 계약금만 치른 단계에서 전액을 요구하면 거절해도 된다.
Q. 분양권 거래의 중개수수료는 어떻게 계산하나요?
분양권의 거래금액은 거래 시점까지 납입한 금액(융자 포함)에 프리미엄을 더한 금액이다. 분양가 전체가 아니라 실제 불입한 금액 기준이니 주의하자.
Q. 상한요율보다 더 청구하면 어떻게 하나요?
상한요율을 초과한 금액은 돌려받을 수 있다. 관할 시·군·구청 부동산 담당 부서에 신고하면 행정처분이 가능하다. 다만 계약 전에 요율을 확인하고 협의하는 것이 가장 좋다.
Q. 묵시적 갱신된 계약도 중개수수료를 내야 하나요?
묵시적 갱신은 기존 계약이 자동 연장된 것이므로 새로운 중개 행위가 없다. 따라서 중개수수료가 발생하지 않는다. 다만 계약 조건 변경(보증금·월세 조정 등)을 위해 공인중개사가 개입했다면 수수료가 발생할 수 있다.
본인 거래 금액으로 계산해봤다면 댓글로 결과를 공유해달라. 공인중개사와 협의할 때 이 글을 참고하자.
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