2026년 1월 17일, 종부세 관련 세법 시행령이 개정됐다. 부부 공동명의 주택의 납세자를 지분율과 상관없이 선택할 수 있게 된 것이다. 공동명의가 세금에 유리하다는 얘기는 많지만, 모든 상황에서 그런 것은 아니다. 취득세, 재산세, 종부세, 양도세별로 얼마나 차이 나는지, 그리고 오히려 손해인 경우는 언제인지 구체적으로 정리했다.
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| 주택 공동명의와 단독명의 세금 비교를 파란색 배경에 정리한 가이드 화면 |
주택 공동명의와 단독명의, 세금별로 뭐가 다른가
주택을 취득할 때 부부 공동명의로 할지 단독명의로 할지 고민된다면, 세금별 차이를 먼저 이해해야 한다. 결론부터 말하면, 취득세와 재산세는 차이가 없고, 종부세와 양도세는 공동명의가 유리하다.
| 세금 종류 |
부부 공동명의 |
단독명의 |
비고 |
| 취득세 |
차이 없음 |
차이 없음 |
전체 가액 기준 부과 |
| 재산세 |
차이 없음 |
차이 없음 |
물건별 과세 기준 |
| 종부세 |
유리 (공제 18억) |
공제 12억 |
인별 과세, 2026 개정 |
| 양도소득세 |
매우 유리 |
불리 |
누진세율 분산 효과 |
취득세는 주택 전체 가액을 기준으로 부과된다. 10억 원짜리 아파트를 단독명의로 매입하면 3%의 세율이 적용되고, 공동명의로 5억 원씩 지분을 취득해도 각각 3%가 적용되어 총 납부액은 동일하다. 재산세도 마찬가지로 물건 전체 가액 기준으로 계산하므로 명의에 따른 차이가 없다.
2026년 바뀐 종부세 납세자 선택 특례
종부세는 공동명의가 확실히 유리하다. 1인당 9억 원까지 기본공제가 적용되므로, 부부 공동명의라면 총 18억 원까지 공제받을 수 있다. 단독명의 1세대 1주택자의 공제 한도가 12억 원인 것과 비교하면 6억 원이나 더 유리하다.
더 중요한 변화는 2026년 1월 17일 시행된 납세자 선택 특례다. 기존에는 부부 공동명의 주택의 종부세 납세자가 지분율이 높은 쪽으로 자동 결정됐다. 남편 70%, 아내 30% 지분이면 남편에게 종부세가 부과됐다. 이 때문에 남편이 상속으로 다른 주택을 보유하게 되면 1세대 1주택 혜택이 사라지는 문제가 있었다.
2026년 개정 핵심
이제 지분율과 상관없이 부부가 합의하여 납세자를 선택할 수 있다. 남편에게 다른 주택이 생겼다면, 지분이 적은 아내를 납세자로 지정하여 1세대 1주택 종부세 특례(최대 12억 공제 + 고령자·장기보유 공제)를 유지할 수 있다.
납세자 변경 신청은 매년 9월 16일부터 30일 사이에 관할 세무서에 종부세 특례 적용 신청서를 제출하면 된다.
양도소득세는 공동명의가 압도적으로 유리하다
양도소득세는 공동명의의 절세 효과가 가장 크게 나타나는 영역이다. 양도세는 양도 차익에 대해 6~45%의 누진세율이 적용된다. 한 사람 명의로 5억 원의 차익을 남기면 높은 세율 구간에 걸리지만, 부부가 2.5억 원씩 나누면 낮은 세율 구간을 적용받는다.
| 양도 차익 |
단독명의 세율 |
공동명의(각 50%) |
| 1억 원 |
24% |
각 15% |
| 3억 원 |
35% |
각 24% |
| 5억 원 |
38% |
각 35% |
기본공제도 부부 각각 250만 원씩 받으므로 총 500만 원이 공제된다. 양도 차익이 클수록 공동명의를 통해 과세 표준을 분산하는 것이 수천만 원을 아끼는 방법이다.
주택 공동명의가 오히려 손해인 경우
공동명의가 무조건 유리한 것은 아니다. 다음 상황에서는 오히려 손해를 볼 수 있다.
첫째, 건강보험 피부양자 탈락이다. 소득이 없는 전업주부가 공동명의(지분 50%)로 들어갔다가 재산세 과표가 잡히면 건강보험 피부양자 자격이 박탈될 수 있다. 지역가입자로 전환되면 매달 10~20만 원의 건보료가 발생한다. 이 금액이 연간으로 누적되면 절세 효과를 상쇄할 수 있다.
둘째, 양도 차익이 적은 경우다. 1세대 1주택 비과세 요건(2년 보유, 12억 이하)을 충족하면 양도세 자체가 없다. 이 경우 공동명의로 인한 절세 효과가 없고, 오히려 건보료 부담만 늘어날 수 있다.
셋째, 추후 무주택자 혜택이 필요한 경우다. 부부 모두 주택 보유자가 되면 향후 청약이나 생애최초 취득세 감면 등 무주택자 혜택을 받지 못한다.
넷째, 이혼이나 분쟁 가능성이다. 공동명의 주택은 처분 시 양쪽 동의가 필요하다. 관계가 악화되면 매도나 담보대출에 제약이 생긴다.
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| 주택 공동명의 세금별 비교 4단계를 하늘색 순서도로 정리한 화면 |
명의 변경, 언제 하는 게 가장 유리한가
이미 단독명의로 주택을 보유하고 있다면, 공동명의로 변경할 때 증여 취득세가 발생한다. 공시가격 기준 약 3.8~4% 수준이다. 다주택자라면 12%까지 올라갈 수 있다. 배보다 배꼽이 커질 수 있으니 득실을 따져봐야 한다.
가장 유리한 타이밍은 분양권 단계에서 변경하는 것이다. 분양권 상태에서 부부 공동명의로 변경하면 취득세가 들지 않고 증여세 신고만 하면 된다. 부부 간 증여는 10년간 6억 원까지 면제되므로, 6억 원 이하 지분이라면 증여세도 없다.
청약 당첨 후 계약 시점에 공동명의로 변경하는 것도 가능하다. 분양사무실에 인감증명서, 신분증 사본 등을 지참하여 신청하면 된다.
자주 묻는 질문(FAQ)
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| 주택 공동명의 자주 묻는 질문(FAQ) 5가지를 목록으로 정리한 화면 |
Q. 지분을 꼭 5:5로 해야 하나요?
아니다. 2026년 개정안 덕분에 종부세 납세자를 선택할 수 있으므로 7:3이나 8:2로 설정해도 된다. 다만 증여세 면제 한도(부부 간 6억 원) 내에서 지분을 설정하는 것이 좋다.
Q. 단독명의에서 공동명의로 바꾸면 취득세를 또 내야 하나요?
그렇다. 증여 취득세가 발생하며 공시가격 기준 약 3.8~12% 수준이다. 절세 효과와 비교하여 득실을 계산해야 한다. 세무사 상담을 권장한다.
Q. 종부세 납세자 변경 신청은 언제 하나요?
매년 9월 16일부터 30일 사이에 관할 세무서에 종부세 특례 적용 신청서를 제출하면 된다.
Q. 건강보험료 피부양자 탈락 기준은 무엇인가요?
재산(재산세 과표 기준)이 5.4억 원을 초과하거나 연간 소득이 2천만 원을 넘으면 피부양자 자격이 박탈된다. 공동명의 지분에 따른 재산세 과표를 확인해야 한다.
Q. 분양권 상태에서 공동명의로 변경하면 세금이 없나요?
취득세는 없지만 증여세 신고는 필요하다. 부부 간 증여는 10년간 6억 원까지 면제되므로, 6억 원 이하 지분이라면 증여세도 발생하지 않는다.
본인 주택 가격과 예상 양도 차익을 계산해보고, 공동명의가 유리한지 판단해보자. 건강보험료 피부양자 자격도 반드시 확인해야 한다. 상황이 복잡하다면 세무사 상담을 받는 것도 방법이다.
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참고 자료
- 조선일보 - 공동명의 종부세 납부, 부부 중 아무나 선택 가능
- on-estate - 부부 공동명의 vs 단독명의 2026 개정판
- PwC - 배우자 증여 시 세금 안내
- 택슬리 - 부부 공동명의 종부세 유불리 분석
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